Der Bundesfinanzhof (BFH) hat sich entschieden. Drei wegweisende Urteile vom 10. Dezember 2025 erklären das Bundesmodell zur Grundsteuerreform für verfassungskonform. Für die Finanzämter ist dies zunächst gute Nachricht. Doch hinter dieser Erleichterung lauert ein Problem, das die Steuerverwaltung noch Jahre beschäftigen wird.

Die große Erleichterung: Keine Neuberechnung

Das Horrorszenario ist vom Tisch. Die Finanzämter müssen nicht die gesamte Grundsteuerfeststellung für 36 Millionen Grundstücke erneut durchführen. Das ist, ganz schlicht gesagt, eine gute Nachricht für die Steuerverwaltung, die ohnehin schon am Limit arbeitet.

Der BFH begründet seine Entscheidung damit, dass die im Bundesmodell vorgesehenen Typisierungen und Pauschalierungen verfassungsrechtlich vertretbar sind. Das Gericht wies damit die Klagen von Immobilieneigentümern aus Köln, Berlin und Sachsen ab – und folgte damit einer Linie, die Rechtssicherheit verspricht. Die Entscheidung gilt unmittelbar für elf Bundesländer, die das Bundesmodell anwenden.

Das Karlsruhe-Problem: Verfassungsbeschwerde ist quasi sicher

Doch hier beginnt die Realität, die Grund zur Sorge gibt. Unmittelbar nach der Urteilsverkündung haben der Bund der Steuerzahler und Haus & Grund ihre Absicht erklärt, Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht einzureichen. Der Weg nach Karlsruhe ist damit praktisch vorgezeichnet. Das bedeutet: Die Rechtsunsicherheit bleibt. Sie bleibt für die Finanzämter, die zwischen zwei Instanzen agieren müssen. Sie bleibt für die Steuerpflichtigen, die nicht wissen, ob ihre Festsetzung Bestand haben wird.

Bei rund 3 Millionen eingelegten Einsprüchen bundesweit und über 2.000 anhängigen Klagen vor den Finanzgerichten ist dies mehr als ein theoretisches Problem. Es bindet Personalressourcen in großem Stil – Ressourcen, die an anderer Stelle dringend benötigt werden. Es ist realistisch anzunehmen, dass die Verwaltung noch Jahre mit diesen offenen Verfahren arbeiten wird, bis endgültige Klarheit herrscht.

Die 40-Prozent-Klausel: Ein Prüfaufwand ohne Grenzen

Das eigentliche Problemkind trägt einen technischen Namen und versteckt sich im Bewertungsgesetz: die 40-Prozent-Klausel (§ 220 Abs. 2 BewG). Sie klingt unscheinbar, hat es aber in sich. Sie ermöglicht es Steuerpflichtigen, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, wenn der festgestellte Grundsteuerwert den tatsächlichen Wert um mindestens 40 Prozent übersteigt.

Das BFH-Urteil betont, dass diese Klausel ein wichtiges Korrektiv darstellt, um Härtefälle aufzufangen. Das ist im Prinzip fair. Doch was bedeutet das praktisch für die Bewertungsstellen? Es bedeutet: Jeder einzelne Antrag erfordert die Prüfung aufwendiger Gutachten. Bei den Dimensionen, über die wir hier reden – potentiell zehntausende Einzelfallprüfungen – ist dies eine enorme Belastung für Kolleginnen und Kollegen, die bereits jetzt stark ausgelastet sind.

Die DSTG-Forderungen: Was jetzt geschehen muss

Die Deutsche Steuer-Gewerkschaft fordert:

Erstens: Zeitnahe Verfahrensregelungen zur Handhabung der 40-Prozent-Klausel in Abstimmung zwischen Bund und Ländern. Das ist nicht verhandelbar – die Verwaltung braucht klare Spielregeln.

Zweitens: IT-technische Unterstützung bei der Bearbeitung von Anträgen auf Ansatz eines niedrigeren Werts. Die digitale Infrastruktur muss mithalten, wenn wir mit Hunderttausenden Anträgen rechnen.

Zweitens: Pragmatische Lösungen für die Bearbeitung der rund 3 Millionen offenen Einspruchsverfahren. 

Fazit: Mammutaufgabe bleibt eine Mammutaufgabe

Das BFH-Urteil ist kein Desaster. Es bringt eine gewisse Erleichterung, indem es eine Vollneuberechnung verhindert. Aber es ist auch nicht die Lösung, auf die Finanzämter hoffen. Die Grundsteuerreform bleibt eine Mammutaufgabe für die Steuerverwaltung – erst recht mit einer 40-Prozent-Klausel, die Zehntausende von Einzelfallprüfungen auslösen kann.

Entscheidend ist jetzt, dass die Politik die notwendigen Ressourcen bereitstellt. Das BFH-Urteil ist ein wichtiges Signal – doch das letzte Wort ist damit noch nicht gesprochen.